L'Amministratore di condominio
In questo piccolo intervento, dettato dalle molte richieste che ci pervengono, parliamo di una situazione particolare, soprattutto in questo periodo, in cui l'amministratore in carica, per mancanza di maggioranza, rimane in carica come si dice ad interim.
In altre parole vediamo cosa è possibile fare nel caso in cui, scontenti dell'operato del proprio amministratore, non sia possibile sostituirlo.
Capita spesso infatti che, in sede di assemblea al cui ordine del giorno ci sia "la nomina e la revoca dell'amministratore", si riesca a raggiungere il quorum costitutivo ma non quello deliberativo per quel punto dell'ordine del giorno.
Ipotizziamo proprio la situazione tipo: assemblea in 2° convocazione con all'ordine del giorno:
1. Approvazione rendiconto consuntivo
2. Approvazione rendiconto preventivo
3. Nomina e/o revoca dell'amministratore
4. Varie ed eventuali
Durante questa riunione validamente costituita si hanno i quorum necessari all'approvazione dei primi 2 punti. Purtroppo però la maggioranza non è sufficiente per il terzo punto e quindi cosa succede?
In teoria quel punto non può essere discusso e quindi legalmente l'amministratore rimane in carica ad interim vale a dire preserva le sue funzioni e i suoi obblighi fino a quando non venga confermato o venga eletto un nuovo amministratore.
Ovviamente gli amministratori più avveduti chiudono la questione dicendo che per un altro anno rimarranno vostri amministratori sperando che nell'assemblea successiva si raggiunga la maggioranza.
Legalmente non è proprio così.
La legge infatti permette all'assemblea, unico organo deliberante, di votare in una riunione successiva quel terzo punto.
Secondo l'Art. 66 Disp. Att. "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza."
I passi quindi sono i seguenti:
1. Compilare una richiesta di convocazione assemblea con all'O.d.g. "Revoca amministratore" indirizzata all'amministratore (da almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (167 millesimi)
2. Attendere 10 giorni dal ricevimento della richiesta (usare sempre A.R.)
3. Passati 10 giorni senza che vi sia convocazione di assemblea da parte dell'amministratore è possibile procedere in autonomia
4. Gli stessi richiedenti che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio (167 mill.) possono procedere alla convocazione dell'assemblea.
5. Inviare a tutti i condòmini la convocazione almeno 5 giorni prima della data fissata per la 1° convocazione
6. Inserire come O.d.g. l'argomento citato nella richiesta ("Revoca Amministratore")
7. L'assemblea è valida a tutti gli effetti (sempre che ci siano i quorum necessari).
8. Deliberare in merito alla revoca con le dovute maggioranze e redigere il verbale.
Da ultimo ricordo che non è obbligatoria la presenza e quindi la convocazione dell'amministratore ad interim.
Importante! Questi i quorum necessari affinché la delibera sia valida:
Quorum costitutivo (validità assemblea)
1° convocazione: 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell'immobile (667 mill.)
2° convocazione: 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino 1/3 del valore dell'edificio (167 mill.)
Quorum deliberativo (validità della delibera o del voto)
1° e 2° convocazione: 50%+1 degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell'immobile (500 mill.)
La convocazione deve essere ricevuta da tutti i condòmini almeno 5 giorni prima della data prevista per la 1° convocazione. Tra la 1° e la 2° convocazione non deve intercorrere un lasso di tempo maggiore di 10 giorni (art. 1136 C.c. comma 3)
Link di Riferimento L'Amministratore Di Condominio: www.studiovisca.too.it
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In altre parole vediamo cosa è possibile fare nel caso in cui, scontenti dell'operato del proprio amministratore, non sia possibile sostituirlo.
Capita spesso infatti che, in sede di assemblea al cui ordine del giorno ci sia "la nomina e la revoca dell'amministratore", si riesca a raggiungere il quorum costitutivo ma non quello deliberativo per quel punto dell'ordine del giorno.
Ipotizziamo proprio la situazione tipo: assemblea in 2° convocazione con all'ordine del giorno:
1. Approvazione rendiconto consuntivo
2. Approvazione rendiconto preventivo
3. Nomina e/o revoca dell'amministratore
4. Varie ed eventuali
Durante questa riunione validamente costituita si hanno i quorum necessari all'approvazione dei primi 2 punti. Purtroppo però la maggioranza non è sufficiente per il terzo punto e quindi cosa succede?
In teoria quel punto non può essere discusso e quindi legalmente l'amministratore rimane in carica ad interim vale a dire preserva le sue funzioni e i suoi obblighi fino a quando non venga confermato o venga eletto un nuovo amministratore.
Ovviamente gli amministratori più avveduti chiudono la questione dicendo che per un altro anno rimarranno vostri amministratori sperando che nell'assemblea successiva si raggiunga la maggioranza.
Legalmente non è proprio così.
La legge infatti permette all'assemblea, unico organo deliberante, di votare in una riunione successiva quel terzo punto.
Secondo l'Art. 66 Disp. Att. "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza."
I passi quindi sono i seguenti:
1. Compilare una richiesta di convocazione assemblea con all'O.d.g. "Revoca amministratore" indirizzata all'amministratore (da almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (167 millesimi)
2. Attendere 10 giorni dal ricevimento della richiesta (usare sempre A.R.)
3. Passati 10 giorni senza che vi sia convocazione di assemblea da parte dell'amministratore è possibile procedere in autonomia
4. Gli stessi richiedenti che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio (167 mill.) possono procedere alla convocazione dell'assemblea.
5. Inviare a tutti i condòmini la convocazione almeno 5 giorni prima della data fissata per la 1° convocazione
6. Inserire come O.d.g. l'argomento citato nella richiesta ("Revoca Amministratore")
7. L'assemblea è valida a tutti gli effetti (sempre che ci siano i quorum necessari).
8. Deliberare in merito alla revoca con le dovute maggioranze e redigere il verbale.
Da ultimo ricordo che non è obbligatoria la presenza e quindi la convocazione dell'amministratore ad interim.
Importante! Questi i quorum necessari affinché la delibera sia valida:
Quorum costitutivo (validità assemblea)
1° convocazione: 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell'immobile (667 mill.)
2° convocazione: 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino 1/3 del valore dell'edificio (167 mill.)
Quorum deliberativo (validità della delibera o del voto)
1° e 2° convocazione: 50%+1 degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno il 50% del valore dell'immobile (500 mill.)
La convocazione deve essere ricevuta da tutti i condòmini almeno 5 giorni prima della data prevista per la 1° convocazione. Tra la 1° e la 2° convocazione non deve intercorrere un lasso di tempo maggiore di 10 giorni (art. 1136 C.c. comma 3)
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